Deniz İstikbal / SETA Ekonomi Direktörlüğü
Pandemi, döviz kurları, tedarik ve enerji krizleri sonrası dünya genelinde enflasyon ciddi anlamda artış gösterdi. Bu artıştan ilk etkilenen sektörlerin başında konut piyasası geldi. ABD, Macaristan, Litvanya ve İrlanda gibi ülkelerde konut fiyatları büyük artışlar kayıt etti. Küresel bir dalga haline gelen konut fiyatlarındaki artışlar Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeleri de etkiledi. 2021’in ortalarından itibaren artışa geçen konut fiyatları bölgelere göre farklılık göstermekle birlikte ciddi anlamda yükseldi. Kahramanmaraş merkezli depremler sonrası artan konut talebi nedeniyle fiyatlar yeniden artış gösterdi. Bu artışın temelinde bir doğal afet olmasına kıyasla depremi fırsata çevirmek isteyen bazı kesimler mevcut yaşanılan süreçten yarar sağlamak istedi. Kiralarda da benzer bir süreç özellikle büyükşehirlerde ağırlıklı olarak kendini gösteriyor. Ev sahiplerinin yanı sıra satıcılar üzerinden belli bir politika izlendiğini söylemek mümkün. Özellikle kiralık daire stoklarını ellerinde tutanlar fiyatların aşırı derecede oynaklığına neden olabiliyor.
FİYATLAR NEDEN YÜKSELDİ?
Enflasyon ve döviz kurlarındaki dalgalanma kira artışlarının temel sebepleri arasında sayılabilir. Ancak kiracıların enflasyon rakamlarının üzerinde kira artışlarına maruz bırakılması ve fiyatları manipüle etmek isteyenler konut piyasasının bozulmasına neden oluyor. Özellikle küresel enflasyon ve emtia fiyatlarının artmasıyla son yıllardaki yükselişin ücretli kesimi daha fazla etkilediği söylenebilir. Kira artışlarının bir diğer sebebi de kiralık evlerde stoklama yoluyla fiyatların artışına neden olan satıcılar olduğu görülüyor. Örneğin İstanbul’da Ataşehir, Eyüp ve Esenler’de ortalama fiyatlardan kiralık evleri daha yüksek fiyatlara çekmek için ev sahiplerine gidenler bulunuyor. Yüksek fiyattan kiralama sonrası ödemede güçlük çekilmesi hem ev sahibini hem de kiracıyı mağdur ediyor. Arada kazanan taraf ise aracılar oluyor. Kanuni sınırlamaları dikkate alma konusunda istekli olmayan aracılar fiyatların daha da yukarıya ivme kazanmasına katkı sunuyorlar. Deprem sonrası felaket bölgesinden gelenler de benzer uygulamalara maruz kalarak büyük mağduriyetler yaşıyorlar.
ARACILAR, EV SAHİPLERİNİ DE KİRACILARI DA MAĞDUR EDİYOR
Konut piyasası arz-talep dengesi içerisinde fiyatların belirlendiği bir piyasadır. Ancak deprem sonrası ortaya çıkan acil konut ihtiyacı fiyatların artışını tetikledi. Bir yıl gibi bir sürede yapılacak yeni konutların etkisiyle normalleşmesi beklenen konut ve kira fiyatları düşen enflasyondan da pozitif etkilenecektir. Ayrıca artan fiyatlar nedeniyle konut alımlarında azalmanın olduğu görülüyor. Arzın artması ve talebin düşmesi mevcut fiyatlarında düşeceğini gösteriyor. Ancak aracılar fiyatların hem konut hem kira tarafından artması için hem ev sahiplerini hem de kiracıları mağdur edebiliyor. Örneğin 5 bin liradan kiraya konulan bir ev için ev sahibine gelerek fiyatın çok düşük olduğunu en az 10 bin liradan kiraya verebileceğini dile getiriyor. Kiralık ev fiyatlarında genel olarak sıklıkla kullanılan yöntem büyükşehirlerde fiyatların özellikle ücretli kesimleri mağdur etmesine neden oluyor. İstanbul’daki kira fiyat artışlarında etkileri olan aracılar mevcut kiracıları da baskı altına almak için farklı yollara başvurabiliyor. Devletin koyduğu yüzde 25 artış sınırını aşan ve yüzde 100-150 gibi zam isteme ve evden çıkarma tehditleri üzerinden kiracılara baskı oluşturabiliyor. Kiraların yüksekliği nedeniyle yeni kiracıların ödemede zorluk yaşaması sonrası ev sahipleri de gelirlerini elde edemiyor. Piyasa koşullarına ve yasalara aykırı olarak gerçekleşen mevcut kötü örneklere kamunun müdahil olması ve yeni düzenleme getirmesi göz önünde bulundurulmalı.
FAHİŞ ARTIŞLARIN ÖNÜNE NASIL GEÇİLİR?
İngiltere, İtalya, Hollanda, Malta ve Amerika gibi ülkelerde kira fiyatları hakkında yasal düzenlemeler bulunuyor. İngiltere, kira fiyatlarında aşırı yükselişleri önleyebilmek için artışlara yasalarla sınırlama getirmiş vaziyette. Kira artışlarının yanı sıra 1988’de çıkarılan kanunla tahliye sebepleri ve kira artışlarına da ek sınırlama getirmiştir. İtalya’da kira artışları ve tahliye kararları hükümetin çıkardığı kararnamelerle durdurulabiliyor. Taşınmazların kiralanma sürecinde aktif olarak bulunan kamu kurumları problem yaşanmaması için denetleme mekanizmasını çalıştırıyor. Hollanda’da kamu kira artışlarını bir sene ile sınırlarken kamunun belirlediği oranın dışında artış yapılamayacağı kanunla koruma altına alınmıştır. Danimarka’da kira artışlarını denetlemek için Kira Kontrol Bürosu bulunurken Malta’da kamu yararını gözeterek ev kiralama işlemi gerçekleştirebilmektedir. ABD’de eyaletlere göre değişmekle birlikte Kira Kurulları bulunuyor. Bu kurumlar kira fiyatlarını denetlemek ve ani artışların takibini yapmaktan sorumludur.
Türkiye’de kira artışlarına bir yıllık süre ile sınırlama getirildi. Ancak kira artışlarının önüne geçmek mümkün olmadı. Enflasyonun düşüşünün de kira fiyatlarına yansıması uzun vadeli olacak şekilde devam ediyor. Aracıların uyguladığı yöntemler nedeniyle manipüle edilen fiyatlar talebin yoğunluğuyla birleşiyor ve kiralık konutlara ulaşım zorlaşıyor. Bu süreçte kamu birkaç tane yeni önlem, kısıtlama ve ceza artırımıyla mağduriyetlerin önüne geçebilir. Bunlar arasında;
Kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılması ve ilgili bakanlık yetkilileri tarafından takip edilmesi, tapuda yer alan fiyatlar üzerinden kiralama ücretlerine belli bir oran getirilmesi ve bölgelere göre farklı şekillerde uygulanması, aracıların etkisinin azaltılması ve manipülasyon yapanlara hızlı, adil ve yeterli derecede cezai yaptırım getirilmesi. Verilecek olan maddi yaptırımlara istenilen kira bedelinin katları şeklinde verilmesi ve ceza sürelerinin uzatılması, aracılar hakkındaki şikayetlere bağlı olarak mesleki etik kuralların dışına çıkılması halinde meslekte çalışma imkanlarının kısıtlanması, konut sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıkların hızlı şekilde çözülmesi için Konut İdare Yönetimi’ni içeren bir kamu kurumunun kurulması ve bu kurumun satış, kiralama ve alış gibi süreçlerde aktif olarak görev alması, tarafların şikayetlerini bir kuruma yapması ve hızlı şekilde çözüme kavuşturulması gibi düzenlemeler yargı üzerindeki yükü de ciddi oranda azaltabilir.