41 soruda imar barışı

İmar affının amacı nedir?

1984 yılından bu yana imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve şu anda inşa halinde olan bütün yapıları kapsayan imar barışı ile kayıt dışı kaldığı için kayba uğrayan Türkiye’nin milli serveti kurtarılacak.

İmar barışından elde edilecek gelirin, deprem kuşağındaki Türkiye’nin afete hazırlık kapsamında kentsel dönüşüm projelerinde kullanılacak olması ayrı bir önem oluşturuyor. Tüm bu detayları eski Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Başmüfettişi Muhittin Abacıoğlu anlattı.

Hükümet, yıllar içerisinde sanayinin ve hizmet sektörünün gelişmesi, kırsal alanlarda tarım ve hayvancılık sektörünün gerilemesi sonucu şehirlerde ortaya çıkan hızlı kentleşmenin getirdiği çarpık yapılaşmayı giderecek önemli bir adımı hayata geçiriyor. En son 1984 yılında getirilen imar affı ile imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkındaki işlemler düzenlenmişti.

Türkiye’yi 2050’li yıllara taşıyacak yeni imar barışını eski Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Başmüfettişi Muhittin Abacıoğlu ile konuştuk.
Abacıoğlu, Yeni Şafak’a hükümetin getirdiği düzenleme ile çarpık yapılaşmanın kaçınılmaz sonucu ortaya çıkan sağlıksız kentleşmelerin imar yönünden dönüşen sorunlar yumağına neşter vurarak önemli bir yarayı kesip attığını söyledi.

"Milli servet kaybına neden oldu"

Vatandaşı suçlamak olmaz

İmara aykırı yapılaşmada sadece vatandaşın suçlanmasının haksızlık olacağını dile getiren Abacıoğlu, “Bunda birçok neden bulmak mümkün” diyerek sıkıntının nedenlerini, hızlı kentleşme, imar planlarının yapılaşmaların gerisinde kalması, yerel yönetimlerin bu alanda teknik olarak yetersizlikleri ve rantsal çabalar şeklinde sıraladı.

Abacıoğlu, 7143 sayılı Torba Yasayla 3194 Sayılı İmar Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 16” ile 31 Aralık 2017 tarihinden önce imara aykırı olarak yapılan yapılarla ilgili getirilen bu düzenlemenin daha önce yapılan imar affı düzenlemelerine göre biraz daha farklılık gösterdiğini kaydetti. Bu kapsamda düzenleme ile imar mevzuatına aykırı yapılan ve istisna tutulan alanlar hariç olmak üzere, tüm yapıların mevcut durumunu kayıt altına alarak muhafaza edilmesinin amaçlandığını söyledi. Yasadan yararlanacak olan yapılara verilecek olan “yapı kayıt belgesi”nin imar yasasında yer alan ve önemli bir özelliği olan “yapı kullanma izin belgesi” gibi bir işleve sahip olacağını da kaydetti.

İmar affının amacı nedir?

İmara aykırı veya mülkiyet sorunu çözülememiş olan, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış olan yapıların kayıt altına alınması için getirilen bir yasal düzenleme olup, bu düzenleme ile istisna tutulan alanlar hariç olmak üzere, imar ve mülkiyet sorunu olan tüm yapılara yasallık kazandırılması amaçlandı.

İmar affı hangi yapıları kapsayacak?

İmar affı yasası 31.12.2017 tarihine kadar yapılan imara aykırı, ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapılar ile mülkiyet sorunu olan yapıları kapsayacak.

İmara aykırı yapılar için hangi tarihe kadar başvuru yapılacak?

İmara aykırı yapılar için 31.10.2018 tarihine kadar başvuru yapılması gerekiyor.

İmara aykırı yapılar için başvurular nereye yapılacak?

Başvurular Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile yetkilendirdiği kurum veya kuruluşlara yapılacak.

İmar affından yararlanmak için yapı kayıt belgesi bedelinin hangi tarihe kadar yatırılması gerekiyor?

Yapı kayıt belgesi bedelinin 31.12.2018 tarihine kadar yatırılması gerekiyor.

Yapı kayıt belgesi başvuru bedeli ne kadar tutuyor?

Yapı kayıt belgesi başvuru bedeli konutlar için yüzde 3, ticari kullanımlı yapılar için yüzde 5 olarak uygulanacak.

Yapı kayıt belgesi başvuru bedeli nasıl hesaplanacak?

Bu bedel yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden hesaplanarak konutlar için yüzde 3 oranı, ticari kullanımlı yapılar için ise yüzde 5 oranı esas alınacak.

Yapı kayıt belgesi alan yapıların tapuda cins değişikliği yapılması ve kat mülkiyeti kurulması sırasında ayrıca ödenecek bir bedel var mı?

Yapı kayıt belgesi alan yapının tapudaki cins değişikliği yapılması ve kat mülkiyetine geçilmesi işlemlerinde ayrıca bir bedel ödenecek. Bu bedel yapı kayıt belgesi için başvuru bedelinin 2 katı olarak uygulanacak. Buna göre, konutlar için yüzde 6, ticari yapılar için de 10 uygulanacak.

Bu bedeller sabit midir?

Bakanlar Kurulu başvuru bedelini iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgeye göre kademelendirip, başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya yetkili.

Başvuru bedeli nereye yatırılacak?

Başvuru bedelleri Maliye Bakanlığı’na bağlı vergi daireleri ile mal saymanlıklarına yatırılacak.

Bu bedeller ne amaçla kullanılacak?

Toplanan başvuru bedellerine ilişkin gelirler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bütçesine ödenek olarak aktarılacak. Bu gelirler bakanlıkça afete hazırlık kapsamında kentsel dönüşüm projelerinin uygulaması amacıyla kullanılacak.

Başvuru koşullarını yerine getiren imara aykırı yapıya ne tür belge verilecek?

Başvuru koşullarını yerine getiren ve bedeli ödenen imara aykırı yapılara ‘yapı kayıt belgesi’ verilecek.

Yapı kayıt belgesi nedir?

Yapı kayıt belgesi başvuru koşullarını yerine getiren imara aykırı yapılara verilen ve yapı kullanma izin belgesi gibi işleve sahip olan bir belge görevi görecek.

Yapı kayıt belgesi ne işe yarayacak?

Yapı kayıt belgesi, yapı kullanma izin belgesi gibi işleve sahip olacak. Bu belgeyi alan yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecek. Yapı hakkında yıkım kararı verilmişse ya da tahsil edilememiş idari para cezası varsa iptal edilecek.

Yapı kayıt belgesi ile yapıya tapu alınıp, kat mülkiyeti kurulabilecek mi?

Evet tapu alınabilecek. Yapı kayıt belgesi alan yapılar için maliklerin tümünün muvafakat etmeleri ve varsa imar planlarında umumi hizmete ayrılan yerlere denk gelen alanların terk edilmesi şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın tapuda bu yapıyla ilgili cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecek. Satış işlemlerinde bu yapılar için kredi kullanma imkanı olacak. Ancak, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilmesi riskli alan uygulamasına engel olmayacak. Riskli alanlar bu kapsama girmeyecek.

Yapı kayıt Belgesi alan binalar belediyelere ait taşınmazlar üzerine yapılmışsa nasıl bir işlem yapılacak?

Böyle bir durumda, yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların yasal veya akdi halefleri talep etmeleri halinde bu taşınmazlar, belediyesince rayiç bedel üzerinden kendilerine doğrudan satılacak. Bu satışların bedelleri ilgili belediyesine yatırılacak.

Yapı kayıt belgesi neye göre doldurulur?

Yapı kayıt belgesi başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ile diğer hususlar yapı sahibinin beyanına göre doldurulur.

Yapı kayıt belgesi için yanlış beyan yapılırsa ne olur?

Kayıt sisteminde beyan esas olmakla birlikte yanlış beyanda bulunulması ve bunun ortaya çıkması durumunda, o yapı için ileride telafisi güç sorunların yaşanması kaçınılmaz olacak.

Yapı kayıt belgesi alan yapılar hazineye ait taşınmazlar üzerine yapılmışsa nasıl işlem yapılır?

Böyle bir durum var ise yapının yapıldığı hazineye ait taşınmazlar bakanlığa tahsis edilecek. Yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların yasal veya akdi halefleri talep etmeleri durumunda bu taşınmazların, bakanlık tarafından rayiç bedel üzerinden kendilerine doğrudan satışı yapılacak. Bu satışlardan elde edilen bedeller genel bütçeye gelir kaydedilecek.

Yapı kayıt belgesi alan yapılar 3. kişilere ait özel mülkiyet taşınmazlarında yapılmışsa nasıl işlem yapılacak?

Başkasının özel mülkiyetine ait taşınmazına yapılan veya özel mülkiyete konu taşınmaza taşan yapılar bu aftan yararlanamayacak.

"Af niteliği taşımıyor"

İmar Barışı uygulamasında vatandaşların kafalarında kalan tüm soruları detayları ile anlatan eski Başmüfettiş, İller Bankası A.Ş Genel Müdür Müşaviri Muhittin Abacıoğlu, yeni yürürlüğe giren İmar Barışı’nın af niteliği taşımadığını söyledi.

Yapının yenilenmesi durumunda yapı kullanma izin belgesinden farklı olarak müktesep hakkın söz konusu olmayacağını dile getiren Abacıoğlu, “Yeniden yapılacak olan yapı meri (mevcut-yürürlükte olan) imar planına uygun olarak yapılacak. Oysa hukuken af daha geniş ve farklı bir durum olup, ihtilaflı sorunları tüm hukuki sonuçları ile ortadan kaldıran bir kavramdır” dedi.

Boğaz'a istisna

Abacıoğlu, düzenleme ile bazı önemli alanlar için istisna hükmü getirildiğini söyledi. Bunlar İstanbul Boğaziçi, İstanbul Tarihi Yarımada ile Gelibolu Tarihi Alanını kapsıyor. Abacıoğlu, hükümetin neşter vurduğu imar sorunu olan yerlerin bir yanıyla milli serveti oluşturduğuna da dikkat çekti.

Barışın kişilerin en önemli dokunulmaz haklarından olan konutlar ile istihdama ilişkin iş yerlerine ait yapıları kapsadığı da Abacıoğlu tarafından dile getirildi.

14 Milyon yapıyı ilgilendiriyor

Hesaplama formülü

Yapı kayıt belgesi başvuru bedeli konutlar için ayrı iş yerleri için ayrı hesaplanacak. Örneğin 100 metrekare apartman tipi bir konutun yapı yaklaşık maliyetinin metrekare fiyatı bin lira olsun. (100 x 1000= 100.000 lira), emlak vergi değerini de 10 bin lira olarak kabul edersek toplamda, 110 bin lira üzerinden yüzde 3 hesaplandığında bedel 3 bin 300 lira olacak. 2 bin metrekare iş yerinde ise rakam, metrekare fiyatı 2 bin lira, emlak vergi değerinin de 30 bin lira olduğunu kabul edersek yüzde 5 hesaplandığında yatırılacak bedel 21 bin 500 lira olacak.

Hazineye ait olup, ancak imar planında sosyal donatı için tahsis edilen taşınmazlar (okul, sağlık, spor tesis alanları, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon vb.) üzerine yapılan yapılar için nasıl bir işlem yapılacak?

Bu tip yapılar bu aftan yararlandırılmayacak.

Yapı Kayıt Belgesi ne kadar süreyle geçerli olacak?

Yapı Kayıt Belgesi o yapının yeniden yıkılıp yapılmasına ya da bulunduğu alanda kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli sayılacak.

Yapı Kayıt Belgesi müktesep hak teşkil edecek mi?

Yapı kayıt belgesi yapının mevcut durumunu muhafaza etmesi açısından yasal olarak geçerli olacak. Ancak, yapının yeniden yapılması durumunda imar yönünden müktesep hak teşkil etmeyecek. Örneğin mevcut yapı 6 kat yapılmışsa, meri (yürürlükte olan) imar planında bu yer için verilen kat yüksekliği de 5 kat ise, yeni yapı 5 kat olarak yapılacak.

Yapı Kayıt Belgesi alan yapıların depreme dayanıklılığından kim sorumlu olacak?

Yapı kayıt belgesi herhangi bir teknik değerlendirmeye dayalı olarak düzenlenmemekte. Yapı Kayıt Belgesi sadece yapı sahibinin beyanı esas alınarak düzenlendiğinden, yapının depreme dayanıklılığından beyanda bulunan yapı sahibi sorumlu olacak.

İmar barışından istisna edilen alanlar var mı varsa nerelerdir?

Evet var. İmar affından, 2960 sayılı Boğaziçi Yasasında tanımlanan Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımada içinde yasa ekinde belirtilen ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlar ve Gelibolu Tarihi Alanı istisna tutuldu. Bu alanlar imar affı kapsamı dışında bulunuyor.

İmar Barışına ilişkin uygulama hangi esaslara göre yapılacak?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığının birlikte düzenleyecekleri usul ve esaslara (yönetmelik) göre yapılacak.

Sultanbeyli'ye özel düzenleme.

Bu Torba Yasa ile imar mevzuatını ilgilendiren başka yeni düzenlemeler getirildi mi?

Evet getirildi. Bunlardan biri “geçici madde 1” ile getirilen İstanbul Sultanbeyli ilçesi ile ilgili düzenleme. Buradaki taşınmazlar, Bakanlar Kurulu Kararına ekli kroki ile sınırları gösterilen alanda bulunan ve iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamaları kapsamında bulunan taşınmazları kapsıyor.

Bu taşınmazlarla ilgili uygulama nasıl olacak?

Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamaları yapılarak fiilen kullananlara devredilmek üzere talepleri halinde, tapuda ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhe ilişkin muvafakat aranmaksızın Sultanbeyli Belediyesi adına tescil edilecek. Daha önce bu taşınmazlarla birlikte Maliye Bakanlığı tarafından belediyeye devredilen taşınmazlar, zilyetleri veya fiili kullanıcıları tespit edilmek ve varsa üzerindeki muhdesatın kime veya kimlere ait olduğu ve kim veya kimler tarafından kullanıldığı kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilmek suretiyle 3402 sayılı Kadastro Yasasının ek 4 üncü maddesi hükümlerine göre kadastrosu yapılarak Belediye adına tescil ediliyordu.

Sultanbeyli'de kıyas sistemi de olacak.

Buradaki taşınmazların satış usulü ve bedelleri nasıl belirlenecek?

Bu kapsamda bulunan taşınmazların kullanıcılarına ve/veya muhdesat sahiplerine satış işlemlerinde 6292 sayılı “Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Yasa”nın 6’ncı maddesine göre hak sahipliğinin düşürülmesine ilişkin hükümler dışında kıyasen uygulama yapılacak. Satışa konu edilecek taşınmazların rayiç bedellerinin tespitinde; üzerinde muhdesat varsa bu muhdesata bedel belirlenmeksizin 6292 sayılı Yasaya göre daha önce Maliye tarafından satılan taşınmazların rayiç bedelleri emsal alınacak.

Taşınmazların devri ve hisselerdeki kesinti oranı nasıl uygulanacak?

Bu kapsamda olan taşınmazlardan; fiili kullanımı bulunan tapu maliklerine fiilen kullandıkları alanlar, belediyeye devredilen hisselerinden yüzde 40 oranında kesinti yapılacak. Fiilen kullanımı bulunmayan veya kullandığı alandan fazla hisseye sahip olan tapu maliklerine ise belediyeye devredilen hisselerinden yüzde 40 oranında kesinti yapılmak suretiyle kullanıcısı olmayan parseller öncelikle, tam ve/veya hisseli olarak ilgili Belediyesince bedelsiz olarak doğrudan devredilecek.

Bu alanların yetmemesi halinde nasıl işlem yapılacak?

Bu alanların yetmemesi durumunda, kalan hisseler hakkında 2942 sayılı Kamulaştırma Yasasının acele kamulaştırmaya ilişkin hükümler uygulanacak. Bu yerlerden ayrıca, 3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci maddesine göre bir daha düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılmayacak. Uygulama sonucunda tahsil edilen bedellerden Hazine payına düşen tutar kamulaştırma için yapılan masraflar düşüldükten sonra Hazine hesaplarına aktarılacak.

Bu madde hükümlerinin uygulama usulünü belirleme yetkisi kime ait olacak?

Uygulamaya ilişkin usul ve esasları belirlemeye belediyeler yetkili kılındı.

Tarımsal araziler için 6 ay içinde başvuru.

İmar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan hazineye ait tarım arazileri için bir düzenleme getirildi mi?

Evet getirildi. Düzenlemeye göre, imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerini en az 3 yıldan beri tarımsal amaçla kullandığı 31 Aralık 2017 tarihinden önce Bakanlıkça tespit edilen ve başvuru tarihinde de halen kullanımlarının devam ettiği belirlenen kullanıcıları yakından ilgilendiriyor. Bu kullanıcılardan; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonraki 6 ay içinde bu arazileri doğrudan kiralamak için başvuruda bulunanlara halen ecri-misil borçları olmaması şartıyla, cari yıl ecri-misil bedelinin yarısı üzerinden 10 yıla kadar doğrudan kiralanabilecek.

Bu araziler kiracılara verilecek mi?

Kira süresi bittikten sonra yükümlülüklerini yerine getirdiği tespit edilen ve istekte bulunan kiracıların kira süresi uzatılabilecek ya da bu araziler sözleşme hükümleri çerçevesinde 10 yıllık kullanımın sonunda kiracılarına doğrudan satılabilecek.

Arazilerin satışında bedel nasıl belirlenecek?

Bu arazilerin satışında 26 Nisan 2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan araziler için bu Kanunun 4 üncü maddesinin 12’inci fıkrasına bakılacak. Yine bu tarihe göre belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan araziler için ise 6292 sayılı Yasanın Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanacak. Maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları Maliye Bakanlığı belirleyecek.

Yapı Denetim Yasasında yeni düzenlemeye gidildi mi?

Evet gidildi. Buna göre, 4708 sayılı Yapı Denetimi Yasasının 1’inci maddesinde bazı cümleler madde metninden çıkarıldı, 3’üncü fıkrasının (f) bendi değiştirilerek hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyeti tanımı değiştirildi. Yeni tanım, “f) Hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyeti: Binalarda, yapı inşaat alanının, Bakanlıkça Yönetmelik ile belirlenen birim maliyeti veya birim maliyetleri ile çarpımından elde edilen bedeli” olarak ifade edildi.

Yapı Denetimi uygulamasında mühendis ve mimarlar dışındaki teknik elemanlar için de yeni bir hak getirildi mi?

Evet getirildi. Buna göre yeni düzenlemede; “n) Yardımcı kontrol elemanı: Denetçi mimar ve mühendislerin sevk ve idaresi altında görev yapacak olan mimar ve mühendisler ile Bakanlıkça sınırları belirlenen yapı grubu ve inşaat alanına kadar olan yapılarda mimar ve mühendisler yerine yapı denetimi faaliyetlerine katılabilen teknik öğretmen, yüksek tekniker, tekniker ve teknisyenleri” ifadesi eklendi. Getirilen bu düzenleme ile yardımcı kontrol elemanı olarak teknik öğretmen, yüksek tekniker, tekniker ve teknisyenlerde bundan böyle yapı denetimi faaliyetlerinde görev alabilecek.

Yapı Denetim hizmetlerinde yapı denetim kuruluşlarının seçimi nasıl olacak?

Yapı denetim hizmet sözleşmeleri bundan böyle, bakanlığın belirlediği usule göre elektronik ortamda lisanslandırılan kuruluşlar arasından belirlenecek olan yapı denetim kuruluşları ile yapı sahipleri arasında yapılacak.

Yapı denetim hizmet sözleşmelerinin fesih usulü nasıl olacak?

Yapı denetim hizmet sözleşmeleri bakanlığın belirlediği usuller dışında feshedilemeyecek.

Yapı denetimi hizmeti yapan yapı denetim kuruluşuna ödenecek hizmet bedeli ne kadar olacak?

Yapı denetim firmasına ödenecek olan bedel, hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 1,5’i kadar olacak. Bu oran sabit olacak, bunun dışında bir oran tespit edilemeyecek.

Bu Yasa değişikliğinden önce imzalanan sözleşmelerdeki uygulama geçerli olacak mı?

Değişikliğe ilişkin bu yasanın yürürlüğe girmesinden önce imzalanan yapı denetim hizmet sözleşmeleri geçerli olacak. Bu işler imzalanan sözleşme hükümlerine göre yürütülecek. Yapı denetim yasasına ilişkin değişiklikler 1 Ocak 2019 tarihinde yürürlüğe girecek.