Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiye yönelik hükümleri de içeren kanun TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi. Buna göre, kira alacakları, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşuluk hukuku ihtilaflarında artık mahkemeden önce arabulucuya başvurulmuş olması şartı aranacak.
"İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" TBMM'de kabul edildi.
Kanuna göre, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce ara bulucuya gidecek.
"Ara bulucu tarafları çağırıp onları ikna etmeye çalışacak"
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, son dönemde kiracı ile mal sahibi arasındaki ilişkinin ciddi şekilde bozulmasının, artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla ilgili ara buluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.
Yeni düzenlemeyle kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflarda ara bulucunun zorunlu hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül'den itibaren geçerli olacağını, bu tarihten önce açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için ara bulucunun zorunlu olmayacağını kaydetti.
Kiraz, "1 Eylül'den itibaren bir mal sahibi veya kiracı, dava açmak istediği takdirde ara buluculuk sürecini geçmeden doğrudan dava açamayacak ve dava açsa bile davası usul yönünden reddedilecektir." şeklinde belirtti.
"Arabuluculuk mekanizması önemli bir görevi yerine getirecek"
Ali Güvenç Kiraz, "Ancak taraflar uzlaşamazlar veya ara bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa ara bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da yine sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu aşama geçilmeden kesinlikle dava açılamayacaktır.
Kira tespit davaları açısından ara buluculuk mekanizması önemli bir görevi yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez ama yüzde 40-50 gibi bir başarı oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise aynı iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha önce görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından ara buluculuk sürecinde başarı oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz." dedi.
Ara buluculuk süresi ve ara bulucunun zorunlu olduğu konular
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Ali Yüksel de ara buluculuk sürecinin anlaşmazlık konusuna göre değiştiğini belirterek, "Ara buluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor. Bu süre ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta uzatılabiliyor, kira ilişkilerinde konu ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse 1 hafta uzatılabiliyor. Anlaşmazlık konusu ticari olmayan normal kiralarda ise arabuluculuk süresi 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor." diye konuştu.
Yüksel, zorunlu arabuluculuk kapsamına giren kira ihtilaflarına ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:
"Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı sıra ihtiyaçtan tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik ihtiyacı sebebiyle tahliye, 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle tahliye, arsa süresinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiği hasar ve depozitonun geri alınması konularındaki anlaşmazlıklarda arabulucuya gitmek zorunlu olacak. Ayrıca aidat ödemeleri, işgal edilen yerlerle ilgili konular ve genel kurullarla ilgili kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan anlaşmazlıklarda da arabuluculuk zorunlu olacak."
Ali Yüksel, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını sözlerine ekledi.
