İlk evi yapan kazanır

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) geçen hafta yaptığı ev kredisi düzenlemesi; inşaat sektörü oyuncularını, orta ve dar gelirli kesimlerin alabileceği konut üretimine yöneltecek. 24 Ağustos 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan kararla; ikinci evini alacaklar için kredi değer oranı yüzde 22,5 ile sınırlandırıldı. Bu durum, son yıllarda markalı konut üretimine ağırlık veren müteahhitlerin, ilk defa ev alacakların satın alabileceği konutlar üretmesini beraberinde getirecek. Gayrimenkul firmaları, üst segment yerine orta ve dar gelirli kesimlerin alabileceği konut üretimini hızlandıracak.

DAHA İSTİKRARLI BİR PİYASA OLUŞACAK

BDDK’nın yeni kararı ilk kez ev alacakları etkilemeyecek aksine bankalar bu müşterilere kredide öncelik tanıyacak. İlk kez ev alacaklara yönelik olan bu pozitif ayrımcılık müteahhitlerin üretecekleri konut segmentinde önemli bir değişiklik sağlayacak. Kredi imkânı gerçek ihtiyaç sahibine döneceği için ev sahipliği oranı yükselecek. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre; Türkiye’de ev sahipliği oranı yüzde 60 düzeyinde bulunuyor. Geriye kalan yüzde 40’lık kesim ise kiracı konumunda.

Son yıllarda sosyal konut üretiminin yavaşlaması da ilk evini alacakların konuta erişim talebini iyice artırdı. Bu durumun piyasadan pay kapmak için gayrimenkul geliştiricilerinin fiyat olarak daha rahat erişilebilir konut üretimini artırması bekleniyor. BDDK tarafından alınan karara ilişkin Yeni Şafak’a değerlendirmelerde bulunan sektör temsilcileri, yeni dönemde orta ve dar gelirli müşterilerin alabileceği konut üretiminin öne çıkacağını ifade ediyor. Müteahhitler, ikinci evini alacaklara yönelik uygulanacak kısıtlamalar sayesinde daha istikrarlı bir piyasanın oluşabileceğine de dikkat çekiyor.

ŞARTLI ARSA TAHSİSİ ÖNERİSİ

Türkiye’de sosyal konut ihtiyacının her zaman yüksek olduğunu belirten Müstakil Sanayici ve İşadamları Derneği (MÜSİAD) Genel Başkanı Mahmut Asmalı, TOKİ’ye verilen imkanların özel sektöre de tanınmasıyla orta ve alt gelir grubuna yönelik konut üretiminin hızlanabileceğini söyledi. Asmalı, “TOKİ ve Emlak Konut, toplam üretilen konutların sadece yüzde 7-8’ini yapıyor. Yüzde 90’ın üzerinde bir konutu özel sektör üretiyor. Mutlaka kamunun yanına özel sektör de dahil edilmeli. Şartlı arsa tahsisi Türkiye’de konut sektörünün üretimini artırabilir. Çünkü, Türkiye’de her yıl 700-800 bin konuta ihtiyaç var. Şu anda üretilen konut sayısı 400-500 binlere düştü. Kamunun elindeki arsalar, şartlı tahsislerle özel sektöre ihale edilmeli. Özel sektörün elindeki bazı yerlere de sosyal konut yapmak şartıyla imar verilebilir. Özel sektörü işin içine katmadan devlet sosyal konuta tek başına yetemez” dedi.

MALİYET VE KREDİ SORUNU ÇÖZÜLÜRSE DAHA FAZLA ÜRETİRİZ

Fuzulev Yönetim Kurulu Başkanı Eyüp Akbal ise erişilebilir konut üretimine yönelik olarak, “Devletin imara açabileceği, kentsel dönüşüme izin verdiği ve desteklediği yerlerle ilgili olarak, tabi ki maliyetlerde de düşüş yaşanırsa uygun fiyatlı konut üretimi mümkün olur. Kredi muslukları açılsın ki vatandaş konuta ulaşabilsin. Faizlerin bir şekilde sübvanse edilmesi lazım. Buna özel bankalar nasıl bakar bilmiyorum. Kamunun da bu konuda bir kaynak göstermesi gerekiyor” değerlendirmesinde bulundu.

İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Başkanı Tahir Tellioğlu da özel sektörün sosyal konut yapabilmesi için inşaat maliyetlerinin iyileştirilmesi gerektiğini vurguladı. Tellioğlu, “Arsa maliyeti Türkiye ortalamasında 2 milyon lirayı geçti. Üzerine bir tuğla koymadan 2 milyon lira gidiyor” dedi.

Kredi faizi artınca satışlar düştü

Türkiye’deki konut satış trendleri incelendiğinde ilk evini alan müşterilerin büyük bir bölümünün kredi almak zorunda kaldığı görülüyor. Bu durum BDDK’nın kredide ilk evini alana öncelik tanınmasına yönelik kararının yerinde olduğunu gösteriyor. Konut kredisi faiz oranlarının son dönemde artması nedeniyle, ipotekle alınan konut sayısında büyük düşüş oldu. Nitekim Temmuz ayında kredili konut satışı yüzde 24,1 düşerken, peşin ödemeli konut satışı yüzde 27,1 arttı. 675 bin 327 adet konutun satıldığı bu yılın Ocak-Temmuz döneminde ise ipotekli konut satışı yüzde 28 geriledi.

BDDK düzenlemesi neyi içeriyor?

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) geçen hafta yaptığı önemli bir düzenlemeyle evi olduğu halde yatırım amacıyla ikinci bir ev almak isteyenlere yönelik kredi sınırlaması getirdi. Düzenlemeye göre; tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının en az bir konutu varsa ikinci bir ev alırken kredi değerleme oranı yüzde 75 azaltılarak uygulanacak. Örneğin; önceden 3 milyon liralık konut alan kişi, kaç mülkü olursa olsun evin değerinin yüzde 90’ı kadar kredi talep edebiliyordu. Şimdi, bir evi varsa yüzde 75 kısıtlama ile kullanabileceği kredi, konut değerinin yüzde 22,5’ine düştü. Bu durumda alıcı 3 milyon liralık ev için 2 milyon 700 bin lira değil, 675 bin lira kredi çekebilecek. 300 bin lira yerine 2 milyon 325 lira peşinat ödeyecek.