Neden konutun metrekaresi her yerde aynı?

Bağcılar’da yahut Arnavutköy’de yeni siteler ile Ataşehir’de, Kadıköy’de, Florya’da yeni olmasa da 99 depremi sonrası yapılan konutların metrekare fiyatı aynı…

Keçiören’de de, Çayyolun’da da, Mersin’de de, Silvan’da da aynı…

Bu enteresan durumu izah edebilir miyim, bilmiyorum ama tartışmaya değer görüyorum. Çünkü arazi değerlerine bakılırsa arızalı bir durum ortaya çıkıyor.

Rahatsız edici olabilir ama ilanlar incelendiğinde yeni olup metresi 100 bin liranın altındaki her konut piyasa şartlarına göre ucuz görünüyor.

Bu şartlarda Bakan Kurum tarafından yeni tanıtılan gayrimenkul sertifikasının piyasaya göre uygun olduğu kesin. Ucuz olduğunu Bakanlığın bir önceki konut edindirme çözümüyle de delillendirebilirim.

Sene başında Emlak Konut’un Arnavutköy Yenişehir’de yaptığı TL taksitli kampanyalı satışların brüt metrekaresi 100 bin lira civarındaydı. Vadeli fiyattı ama olsun… Anüite hesabına girmeyeceğim.

Damlakent asli edim için yeterli miktarda pay ihraç fiyatlarından alınabilirse Yenişehir’e göre ucuz. Üstelik Yenişehir’e göre müthiş iyi bir konumda. Proje İstanbul’un ikamet anlamında en rağbet gösterilen ve istihdam olanaklarının hayli geniş olduğu konumdaki bir arazide geliştirilecek.

Yenişehir sadece fiyat kıyası bakımından değil, başka yönleriyle de önemli gibi geliyor bana. Özellikle de paylı mülkiyetin Damlakent’te benimsenmesi bakımından.

Yenişehir’den konut alanların bir kısmı taksitler yüklü olduğundan iki üç kardeş, akraba yahut arkadaş beraber ödemek üzere projeye girmişti. Antropolojik bir çözümleme olarak paylı mülkiyet gayrıresimi olarak bu projede kurulmuştu.

Üst gelir grubu alıp geçip gitmişti ama beyaz yakalılar sınıfsal olarak projede kendilerine böylece yer açtı. Sosyo-ekonomik bir mülkiyet modeli ortaya çıkarıp birlikte borçlanma pratiği sergileyerek…

Şimdi gayrimenkul sertifikasıyla satılacak Damlakent projesi Arnavutköy’de vatandaşın icat ettiği pratiği benimsemiş görünüyor. Böylece üst gelir grubuyla sınırlı kalmayıp orta gelir grubunu da kapsama alıyor.

Peki başlıktaki fiyat eşitliği meselesine dönelim. Arnavutköy ya da Bağcılar ile Yeşilköy gibi Florya gibi muhitlerde konutlar nasıl aynı metrekare fiyatlarından satılıyor. Arazi olarak Florya katlarca daha değerli?

Bağcılar’daki fiyat yanlış değilse, Florya ucuz. Arnavutköy’deki fiyat yanlış değilse, Kadıköy ucuz.

Otomobil piyasasındaki; “aynı paraya sıfır alt segment otomobil mi, ikinci el üst segment otomobil mi,” tartışmasına da benziyor durum.

Ekonomide fiyatların çığırından çıktığı dönemin başında bir mağazaya girmiştim. Neye elimi atsam bin lira idi. Ben de sordum “hayırdır, bin liracı dükkânı mısınız,” diye… Makul bir cevapsa alamadım.

Sanırım piyasadaki kredi şartlarında görece ucuz ama depreme dayanıklı olduğu varsayılan konutların talebi arttı. Malum 2 buçuk milyon lira üzerinde konut kredisi kullanmak mümkün değil.

Bu şartlar talebi, fiyatı 5 milyonun altında olan konutlara yoğunlaştırdı. Bu da kolay el değiştirebilir bu konutların metrekare fiyatlarını yükseltti, 100 bine dayadı.

Sonra etki depremden korunma motivasyonu da işlerken fiyatı 10 milyona kadar olan konutlara erişti. Onlar da metrekare fiyatında 100 bine yaslandı.

Fakat lüks muhitlerde zaten metresi 100 bin lira olan ve metrekaresi büyük olan konutlara talep depreme rağmen güçlenemedi. Böylece alttan gelenler fiyatları eşitledi ve beğenilen muhitlerdeki konutlar görece ucuz kaldı.

Aslında toplumun konut edinim baremlerini ortaya koyan bir fotoğraf bu.

Gerçi kredi ve faiz koşullarının ucuz muhitlerde lüks kabul edilen muhitlere göre daha belirleyici olması beklenir ama tersi çalıştı. Çünkü lüks muhitlerde alış-verişin tarafı olabilecekler kredinin maliyetine değil, mevduatın fırsat maliyetine odaklandı.

Bu tartışma alıcılar için önemli olmalı. Fakat konut imal edenler için can alıcıdır.

Müteahhitler mümkün mertebe lüks muhitlerde konut yapma eğilimindeydi. Arsa hariç katlandıkları maliyetler sonuçta benzerdi ve evleri daha yüksek kârla satabiliyorlardı.

Şimdi sanki seçici olmak yerine herhangi bir arazide konut geliştirmeleri karlılıklarını daha fazla destekliyor gibi görünüyor. Yani sosyal konut üretmek şimdi özel sektör müteahhitler için mantıklı olmaya başlıyor.

Sonuç olarak bu fiyat eşitliği durumu, piyasa ekonomisinin değil; mevduat nemasının, deprem endişesinin ve geçim gerçekliğinin bir ortak eseridir. Ve bize konutta serbest piyasa değil, sınırlı seçeneğin hâkim olduğunu gösterir. Bir bakıma TOKİ’den güçlü sosyal konut talebinin sosyo-ekonomik gerçekliğini ispatlar.

Bakan Kurum’un maliye bağımsız iş üretme ve yarısı bizden gibi kampanyalarla iş ürettirme iradesi Türkiye için bir fırsat olarak görülmeli.